若干年前,一位房企老闆用了很多金錢去醫治兩位幫助他創業的開國功臣,無奈員工最後敵不過病魔而離世。他開始反思,公司的員工都會老及生病,若果公司規模變得很大(而他深信這一定會發生),公司負擔不起大量員工的醫藥費,怎麼辦?於是他立志要讓公司能夠產生長遠而且穩定的現金流。在一般人眼中,長遠而且穩定的現金流指的是什麼?最容易理解的便是租金收入。
現金流是企業的命脈血液,血不流通,怎麼生存?一般賣住宅的公司由規劃、投地、建房、善後再到銷售,無不花費大量現金,花了錢,要到房子賣掉,客戶找數,現金才能回籠。若果房子銷售不佳甚至賣不走怎麼辦?(請參考近日突然被鎖房的內地房企)大連萬達從十多年前起,開始由主力賣商品房及商業物業,轉做以商場出租為主,以求收取長遠而且穩定的現金流。
一開始萬達並不成功,商場建好後,逐個舖位賣,結果商場沒有主人,管理人流不善,小業主血本無歸,怨聲載道,逼使萬達以150%價錢回收業權,重新再建一次。這次萬達將之前做錯的事反轉來做,先招商,做好規劃,將商場只租不賣,由規劃到管理都自己來,以收租為最終目的,結果很成功。這種模式是否很有領匯(823)的味道?在筆者眼中,萬達是大陸的領匯,而且規模大數倍,因其客路不同,收取的租值更高。
內房,特別是賣住宅房的,已經過了高速增長期(內房龍頭萬科企業2202:內房將離開黃金期,進入白銀時代),暴利不再。城鎮化總要會有完結的一天,筆者因工作關係經常往返內地,眼看屬於一線城市的深圳區,於非心臟地帶已有大量的鬼城,去到惠州,看到馬路旁新建成但像死城一般的住宅,會讓你感到不可思議。早幾年中央放水(M2增長持續高企,甚至高於20%),吹起了內房及賭業,最新的M2增長率還不到12%,實際上中央是在收水而不是放水,投資者是否仍活在過去,認為內房及賭業仍有暴利可圖?
根據萬達2014年的年報,售賣商業物業仍是其主要收入(超過80%),但物業租金收入正以每年30%的複合增長率上升,在不久的將來(並非投機者所想的數天或一個月),萬達的主要收入會來自其物業租賃。萬達除了商場,還經營五星酒店、渡假村、文化旅遊(買電影院、中國電影市場複合增長率每年35%),提倡體驗型消費(難以被網絡消費取代),全部只租,目標是長期穩定的現金流,據其董事長所言,三數年後,萬達會是全球最大的業主。萬達的綜合純利率達22%,比一般內房高,賣樓毛利率只有40%,而租商場是70%,內房現在給投資者的印象是壞行業,但壞行業也有好公司。若想多知一點管理層的想法,不妨找點其董事長的資料來看(與聯想及中電信的董事長一樣,也是軍人出身),最高層今年才60歲,還可期望他執掌萬達多年。
適合然氏投資的方案並不代表適合每個人,在此僅分享筆者個人見解,投資前,必先詳細閱讀該公司的年報(了解企業的盈利能力、流動性、負債情況及現金流),深入了解其優點及風險,投資不是娛樂,賺錢很辛苦,千萬不要輸錢。
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